地大熱能：黨的二十大報告提出，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

改革開放以來，中國經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程。今天，中國城市發(fā)展進入了由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。越來越多的城市通過立法，積極推進城市更新，不斷滿足人民群眾對城市宜居生活的新期待。

中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到了關(guān)鍵階段

何為“城市更新”？華南理工大學(xué)副教授巫喜麗認為，城市更新，主要是指在城鎮(zhèn)化發(fā)展接近成熟期時，通過維護整建拆除、完善公共資源等合理的“新陳代謝”方式，對城市空間資源重新調(diào)整配置，使之更好滿足人的期望需求、更好適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展實際。

從國際經(jīng)驗和發(fā)展規(guī)律看，城市在快速發(fā)展過程中，往往面臨“城市病”：市政基礎(chǔ)設(shè)施老化、交通擁堵、環(huán)境污染、歷史建筑數(shù)量多改造難度大……

當前，中國常住人口城鎮(zhèn)化率已超64%，一些東部沿海城市甚至超過70%。“按照世界城鎮(zhèn)化規(guī)律，一般城鎮(zhèn)化到80%左右就會進入平臺期。”中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院城市管理系主任王偉指出，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到了關(guān)鍵階段，需要通過城市更新實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

嚴控大拆大建，鼓勵微改造

黨的十九屆五中全會作出“實施城市更新行動”的重要決策部署，將其列為“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要的重大工程項目。

推進城市更新，離不開法治保障。近年來，多地出臺條例，規(guī)范城市更新活動。《北京市城市更新條例》將自2023年3月1日起施行，《上海市城市更新條例》已于2021年9月1日起施行，《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》已于2021年3月1日起施行……

各地條例內(nèi)容雖各有側(cè)重，但老舊小區(qū)改造都是立法關(guān)注焦點。《北京市城市更新條例》規(guī)定，實施老舊小區(qū)綜合整治改造，應(yīng)開展住宅樓房抗震加固和節(jié)能綜合改造，整治提升小區(qū)環(huán)境，改善小區(qū)居住品質(zhì)。若加裝電梯，應(yīng)由業(yè)主表決確定，業(yè)主可依法確定費用分攤、收益分配。《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》提出，舊住宅區(qū)可采取整飾建筑外觀、加建電梯、增設(shè)停車位等措施實施綜合整治，并可按規(guī)定啟用物業(yè)專維資金。

搬遷工作是城市更新行動的重要內(nèi)容。“只要一戶不同意，項目就停擺”的難題如何化解？

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》創(chuàng)設(shè)了“個別征收+行政訴訟”機制——舊住宅區(qū)城市更新項目個別業(yè)主經(jīng)行政調(diào)解后仍未能簽訂搬遷補償協(xié)議時，為維護和增進社會公共利益、推進城市規(guī)劃實施，區(qū)人民政府可對未簽約部分房屋實施征收。被征收人不服，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。若被征收人在法定期限內(nèi)既不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，又不搬遷，由區(qū)人民政府向法院申請強制執(zhí)行。

以往城市更新過程中，一些地方沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，出現(xiàn)大拆大建的傾向。如今在各地立法中，嚴控大拆大建、鼓勵微改造成為城市更新的重要原則。《北京市城市更新條例》明確指出，本市城市更新活動不包括土地一級開發(fā)、商品住宅開發(fā)等項目。

嚴控大拆大建，才能留住城市的文化與記憶。“城市更新不僅是物質(zhì)空間的更新，還包括傳承歷史文化等精神層面的內(nèi)容。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長王凱說。

重視歷史文化保護，是各地城市更新立法“標配”。《北京市城市更新條例》提及修繕修建平房院落時，強調(diào)“加強歷史文化保護，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局”。《上海市城市更新條例》提出，因歷史風(fēng)貌保護需要，建筑容積率受限的，可按照規(guī)劃異地補償；新增不可移動文物、優(yōu)秀歷史建筑及需保留的歷史建筑的，可給予容積率獎勵。《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》鼓勵實施主體參與文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的保護、修繕和活化利用及古樹名木的保護工作。

充分調(diào)動各方參與積極性

華東政法大學(xué)中國法治戰(zhàn)略研究院副研究員孫煜華長期關(guān)注城市更新行動。他認為，各地結(jié)合本地實際作出有針對性的規(guī)定，但也都秉持了一個原則：政府在掌握城市規(guī)劃權(quán)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，充分調(diào)動各方參與積極性。

在首佳顧問咨詢（北京）集團有限公司首席分析師陳潔瓊看來，北京的“勁松模式”是目前老舊小區(qū)改造可復(fù)制可推廣的一個案例。

啥是“勁松模式”？簡單來說，就是將小區(qū)公共空間利用經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)打包，社會資本通過投資改造，獲得小區(qū)公共空間和設(shè)施經(jīng)營權(quán)，提供物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。

引入社會資本，帶來“勁松模式”的成功。但實踐中，如何引導(dǎo)社會資本參與并發(fā)揮作用，一直是難題。

“城市更新項目具有業(yè)態(tài)多、投資高、周期長、利潤低等特點，要更加注重運用政策集成和政策創(chuàng)新的手段解決社會資本參與積極性不高、路徑不暢等問題。”陳潔瓊說。

為調(diào)動市場主體積極性，《北京市城市更新條例》列出一系列激勵保障舉措，如建筑規(guī)模激勵、用途轉(zhuǎn)換和兼容使用、國有建設(shè)用地配置方式、彈性年期供應(yīng)與土地續(xù)期等，并明確了政府在資金、稅收、金融等方面的支持政策。《上海市城市更新條例》也鼓勵創(chuàng)新土地供應(yīng)政策，激發(fā)市場主體參與城市更新活動的積極性。

公眾參與同樣是推進城市更新的重要一環(huán)。在城市發(fā)展各階段，形成了各種類型的產(chǎn)權(quán)和利益關(guān)系，多元利益主體之間的協(xié)調(diào)平衡成為必然。

上海和深圳在城市更新條例中提出建立健全公眾參與機制，充分保障公眾知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。北京提到建立健全協(xié)商共治機制，包括編制城市更新專項規(guī)劃向社會公開，政府應(yīng)依法履行重大行政決策程序，暢通公眾參與渠道等。

有人說，城市更新的過程可以視為摸清城市家底的過程。摸清城市家底的一個重要路徑，就是開展城市體檢。有專家建議，政府相關(guān)部門應(yīng)有序開放涉及城市品質(zhì)提升的數(shù)據(jù)資源，引領(lǐng)社會力量基于數(shù)據(jù)分析，積極開展城市診斷和品質(zhì)評估，提出建設(shè)性意見。

讓城市更健康、更安全、更宜居，是城市更新的目標所向。但推進城市更新，并非越快越好。

“城市更新是一個‘新陳代謝’的過程，需要綜合研究和長遠規(guī)劃，切不可急功近利。片面強調(diào)數(shù)量與速度，將給城市帶來損失。”廣東工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授謝滌湘表示，要重視更新的質(zhì)量和人文關(guān)懷，根據(jù)更新區(qū)域特點，制定適當目標、采取適宜方式，用“繡花功夫”提升城市品質(zhì)。

略有刪減  摘自 《中國建設(shè)報》 2023.01.05 人民日報海外版記者 史志鵬